Ratgeber
Mietzinssenkung dank tieferem Referenzzinssatz: So prüfen und beantragen Sie sie
Wenn der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt, kann das Ihre Miete betreffen: Viele Mietverhältnisse wurden bei einem höheren Referenzzinssatz festgelegt. In diesem Fall ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietzinssenkung möglich — Sie müssen sie aber selbst verlangen. Dieser Ratgeber erklärt, wann eine Senkung in Frage kommt, wie Sie den möglichen Umfang berechnen und wie Sie ein Herabsetzungsbegehren korrekt einreichen.
1. Was der Referenzzinssatz mit Ihrer Miete zu tun hat
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) quartalsweise publiziert und ist die zentrale Grösse für Mietzinsanpassungen bei Wohnungen. Sinkt der Referenzzinssatz unter den Stand, der bei Ihrer letzten verbindlichen Mietzinsfestsetzung galt, kann grundsätzlich eine Senkung verlangt werden (OR Art. 270a in Verbindung mit VMWG Art. 13).
Unter bestimmten Voraussetzungen besteht damit ein Anspruch auf Senkung des Mietzinses — geltend machen müssen Sie ihn aber selbst. Eine Senkung erfolgt nicht automatisch: Die Vermieterseite ist nicht verpflichtet, von sich aus zu reduzieren. Sie als Mieterin oder Mieter müssen die Senkung verlangen.
2. Unter welchen Voraussetzungen eine Senkung in Frage kommt
Damit eine Mietzinssenkung realistisch ist, sollten Sie drei Dinge klären:
- Auf welchem Referenzzinssatz beruht Ihre aktuelle Miete? Massgebend ist die letzte verbindliche Mietzinsfestsetzung — also der Referenzzinssatz, der galt, als Ihre Miete zuletzt festgelegt oder angepasst wurde. (Wenn Sie diesen Wert nicht kennen: siehe unseren Ratgeber «Letzte Mietzinsfestsetzung finden».)
- Liegt der aktuelle Referenzzinssatz darunter? Nur dann besteht überhaupt Spielraum für eine Senkung über diesen Faktor.
- Gibt es gegenläufige Faktoren? Der Referenzzinssatz ist der wichtigste, aber nicht der einzige Faktor. Die Vermieterseite darf einer Senkung teuerungs- und kostenbedingte Erhöhungen gegenrechnen (z.B. 40 % der aufgelaufenen Teuerung, allgemeine Kostensteigerungen). Die mögliche Senkung ergibt sich aus der Verrechnung all dieser Faktoren.
Wichtig: nicht bei jedem Mietverhältnis anwendbar
Der Referenzzins-Mechanismus gilt für die meisten Wohnungsmieten — aber nicht für:
- Indexmieten (Mietzins an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt)
- Staffelmieten (im Voraus fest vereinbarte, gestaffelte Mietzinse)
- subventionierte / gemeinnützige Wohnungen (eigene, behördlich geregelte Berechnung)
- Luxuswohnungen im Sinne von VMWG Art. 2 Abs. 2 (Wohnungen mit mindestens sechs Zimmern, Luxusobjekte)
Bei diesen Mietverhältnissen folgt der Mietzins anderen Regeln; eine Senkung über den Referenzzinssatz ist hier nicht vorgesehen.
3. Wie Sie Ihre mögliche Mietzinssenkung berechnen
Massgebend ist immer die Nettomiete — der reine Mietzins ohne Nebenkosten. Nebenkosten und Akontozahlungen bleiben bei der Senkung aussen vor; gerechnet wird ausschliesslich auf dem Nettomietzins.
Pro Senkungsschritt des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte ergibt sich nach der etablierten Tabelle (VMWG Art. 13 Abs. 1) eine Mietzinssenkung von rund 2,91 %. Dieser Satz gilt, solange der Referenzzinssatz unter 5 % liegt — der Bereich, in dem sich der Schweizer Referenzzinssatz derzeit bewegt. Bei höheren Ständen fällt der Satz pro Schritt tiefer aus: rund 2,5 % im Bereich von 5 bis 6 % und rund 2,0 % über 6 %. Massgebend ist die Differenz zwischen dem Referenzzinssatz Ihrer letzten Festsetzung und dem aktuellen Stand.
Weil Teuerung und Kostensteigerungen gegengerechnet werden dürfen, lässt sich der genaue Betrag nicht pauschal sagen. Am einfachsten ist die Berechnung mit dem kostenlosen Reklamiere-Rechner: Sie geben Ihre aktuelle Nettomiete und den Referenzzinssatz Ihrer letzten Festsetzung ein und erhalten eine sachliche Schätzung der möglichen Senkung.
4. Das Herabsetzungsbegehren — so stellen Sie den Antrag
Eine Mietzinssenkung verlangen Sie mit einem schriftlichen Herabsetzungsbegehren an die Vermieterseite (OR Art. 270a). Ein vollständiges Begehren enthält in der Regel:
- Ihre Angaben und die Adresse der Vermieterin / Verwaltung
- die aktuelle Nettomiete
- den Referenzzinssatz bei der letzten Festsetzung und den aktuellen Referenzzinssatz
- die verlangte neue Nettomiete (bzw. den Senkungsbetrag)
- Datum und Unterschrift
Zeitpunkt der Senkung — auf den nächsten Kündigungstermin
Eine Mietzinssenkung können Sie in der Regel auf den nächsten Kündigungstermin verlangen. Reichen Sie das Begehren rechtzeitig vor diesem Termin ein — unter Einhaltung der ortsüblichen Kündigungsfrist —, damit die Senkung auf diesen Zeitpunkt wirkt.
Senden Sie das Begehren nachweisbar (eingeschrieben). Die Vermieterseite hat 30 Tage Zeit, dazu Stellung zu nehmen.
5. Fristen — was nach dem Begehren gilt
Reagiert die Vermieterseite nicht oder lehnt sie ab, können Sie den Fall an die Schlichtungsbehörde weiterziehen. Massgebend ist OR Art. 270a Abs. 2:
- Nach einer Ablehnung: innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde einreichen.
- Bei Stillschweigen der Vermieterseite: spätestens 60 Tage nach Erhalt des Begehrens bei der Schlichtungsbehörde einreichen.
Wichtig — massgebend ist das Eingangsdatum
Das Begehren muss bei der Schlichtungsbehörde eintreffen, nicht nur abgeschickt werden. Rechnen Sie den Postweg ein und reichen Sie fristgerecht ein.
Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist kostenlos.
6. Wie Reklamiere Sie unterstützt
Reklamiere automatisiert die Prüfung und die Vorbereitung der Unterlagen:
- Kostenlos: Berechnen Sie auf reklamiere.ch/referenzzins Ihre mögliche Mietzinssenkung.
- Mit Reklamiere PRO: Sie erhalten einen fertigen Mietzinssenkungsbrief (DOCX + EML), eine persönliche Reduktionsberechnung als PDF sowie eine automatische Überwachung des Referenzzinssatzes über 12 Monate. CHF 79/Jahr, jederzeit kündbar.
Sie bleiben dabei stets Absender: Reklamiere bereitet die Unterlagen vor — ob und wann Sie sie einreichen, entscheiden Sie selbst.
Reklamiere ist ein administratives Hilfsmittel für Schweizer Mieterinnen und Mieter. Wir bereiten Unterlagen vor und automatisieren Prüfprozesse — wir leisten keine Rechtsberatung und übernehmen keine Mandate. Die Entscheidung, ob und wie Sie Ihre Vermieterschaft kontaktieren, treffen Sie selbst. Für individuelle Rechtsfragen empfehlen wir den Mieterverband oder eine spezialisierte Anwaltskanzlei.
Häufige Fragen
Sinkt meine Miete automatisch, wenn der Referenzzinssatz fällt?
Nein. Eine Senkung erfolgt nicht automatisch — Sie müssen sie mit einem schriftlichen Herabsetzungsbegehren verlangen (OR Art. 270a).
Wie viel Senkung ist pro Referenzzins-Schritt möglich?
Solange der Referenzzinssatz unter 5 % liegt, ergibt sich pro Senkung um 0,25 Prozentpunkte nach der etablierten Tabelle eine Senkung von rund 2,91 %. Bei höheren Ständen sind es rund 2,5 % (5–6 %) bzw. 2,0 % (über 6 %). Teuerung und Kostensteigerungen dürfen gegengerechnet werden, weshalb der genaue Betrag vom Einzelfall abhängt.
Gilt das für jede Wohnung?
Nein. Bei Index-, Staffel-, subventionierten und Luxuswohnungen (VMWG Art. 2 Abs. 2) gilt der Referenzzins-Mechanismus nicht — dort folgt der Mietzins anderen Regeln.
Welche Frist gilt nach dem Herabsetzungsbegehren?
Lehnt die Vermieterseite ab, können Sie innerhalb von 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde gelangen. Schweigt sie, spätestens 60 Tage nach Erhalt des Begehrens. Das Begehren muss bei der Schlichtungsbehörde eintreffen, nicht nur abgeschickt sein.
Brauche ich einen Anwalt für eine Mietzinssenkung?
Nein. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist kostenlos und auf Laien ausgelegt. Für individuelle Rechtsfragen können Sie sich an den Mieterverband oder eine Anwaltskanzlei wenden.